Fração Ideal

nbr 12721 - fração ideal

FRAÇÃO IDEAL

Norma 12721-06:  Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.

Lei 10.931-04: Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino

ARTIGO ADEMI-RJ

1- A fração ideal da unidade imobiliária, em condomínios edilícios, deixou de ser obrigatoriamente fixada levando em conta o valor da unidade em relação ao conjunto da edificação, como estatuía, em sua primitiva redação, o § 3º do artigo 1.331 do Código Civil de 2.002.

2- É que o mencionado dispositivo foi alterado pela Lei 10.931 de 02.08.2004, passando a vigorar com o seguinte texto:

“§ 3 – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária, no instrumento de instituição do condomínio.”

3- Também a possibilidade de se fazer o rateio das despesas condominiais independentemente do valor atribuído às frações ideais do terreno, foi restaurada pela Lei 10.931 de 02.08.04, através da ressalva que acrescentou ao texto do inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, que passou a ter a seguinte redação:

“I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,salvo disposição em contrário na convenção;” (grifo nosso)

4- Pode, assim, o Incorporador, no ato de instituição do condomínio edilício, livremente calcular as frações ideais no terreno e demais partes comuns que vinculará a cada unidade imobiliária e, também, livremente, estabelecer quotas ou fatores de rateio de despesas sem qualquer relação com as frações ideais no terreno e partes comuns, apenas levando em conta as particularidades da edificação e dos respectivos espaços, equipamentos e serviços, postos à disposição dos usuários das unidades, ou de grupos de unidades que a compõem e, assim, estabelecer um razoável equilíbrio entre os custos e os benefícios postos à disposição de cada condômino ou grupo de condôminos.

5- E, se pode, livremente, calcular e fixar as frações ideais, pode, também, o Incorporador, continuar calculando tais frações, considerando o valor da unidade, justamente como determinava o texto anterior do dispositivo em comento, ou seja , de forma “proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.”

6- A nosso ver, o mérito da determinação de uma fração ideal calculada de forma proporcional ao valor da unidade, em relação ao conjunto da edificação, está endereçado ao rateio do produto da venda do terreno ou de indenizações, em casos de sinistro, justamente para evitar o enriquecimento indevido de uns – proprietários de unidades de menor valor – em detrimento de outros – aqueles que adquiriram seus imóveis por preço maior.

7- O que incomodava – segundo entendimento da maioria e de que sempre nos permitimos discordar, em artigos anteriormente publicados – era, justamente, a “obrigatoriedade” (que julgavam inafastável), de se fazer o rateio das despesas condominiais segundo as frações ideais valorizadas, procedimento que, a prevalecer, conduziria, justamente, ao desequilíbrio na equação custo-benefício a que acima nos referimos, questão que restou devidamente pacificada, com o advento do novo texto legal.

Maury Rouède Bernardes

Advogado e Consultor da ADEM

 

FORMA DE CÁLCULO:

COMENTÁRIO: Não há um critério rígido para as estimativas e atribuições na fração ideal no solo e nas outras partes comuns, cabendo ao avaliador estabelecer um esquema de preços e índices na sua apuração para cada uma das unidades autônomas, uma vez que a própria norma ressalta que é atribuída à unidade, como podemos ver nas definições supracitadas.

Obs.: Não devemos confundir fração ideal com coeficiente de proporcionalidade (ver artigo), são coisas totalmente distintas.

CONCLUSÃO: Nos quadros I a VIII da NBR 12721, não aparece a expressão “fração ideal” em nenhum momento e sim, coeficiente de proporcionalidade.

Já a fração ideal no solo e nas outras partes comuns, geralmente se estabelece em função da área privativa, porém, podemos usar vários fatores, como por exemplo:

Pelo valor geral de cada unidade em relação ao valor total de venda do edifício.

As lojas, por exemplo, num empreendimento misto, podem valer mais que as unidades residenciais com a mesma área privativa.

Edifícios com elevadores, as unidades mais altas valem mais que as mais baixas.

Nos edifícios sem elevadores as unidades mais baixas valem mais que as mais altas.

Os apartamentos situados de frente para as avenidas valem mais que os situados para os fundos.

Adotando-se qualquer um dos critérios acima, uma unidade de área e valor idênticos podem ser atribuídos, no instrumento de instituição e especificação do condomínio, cotas diferentes do terreno.

Não há disposição alguma que imponha atribuições de idêntica fração ideal no solo e nas outras partes comuns a unidades autônomas que tenham igual área de construção, até porque a diversidade da localização do edifício na cidade, ou até nas unidades no próprio edifício, repercute sobre o valor das unidades, independentemente, na grande maioria das vezes, das dimensões da unidade.

A discriminação prévia das frações ideais no solo e nas outras partes comuns, atribuíveis às unidades autônomas, tem por finalidade estabelecer em definitivo a participação de cada “condomínio” no edifício, trancando-se ao incorporador a possibilidade de alterar o projeto, aumentando o nº de pavimentos e ou de unidades autônomas e, portanto, aquela participação.

Valor pago para registo de imóveis (incorporação poderá ser cobrado do cliente quando da entrega do imóvel).

Salvo disposto em contrário na convenção do condomínio, a fixação da quota parte do rateio corresponderá a fração ideal no solo e nas outras partes comuns da cada unidade.

Os critérios mais comuns adotados para o rateio das despesas condominiais são: a) Com base nas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, como expresso na lei; b) Divisão em partes iguais para todos os comunheiros, divisão proporcional por área ocupada.

Melhor critério seria por área equivalente ocupada (ver conceito de coeficiente de proporcionalidade).

Em síntese, os critérios para o cálculo da fração ideal no solo e nas outras partes comuns são resumidos basicamente a dois; A) o do valor da unidade em relação a obra; B) e o com base nas áreas privativas e áreas comuns não proporcionais.

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