Lei Federal 13.465/17 – Loteamento

Lei Federal 13.465/17 - Loteamento

Foi publicada nesta data a Lei Federal 13.465/171 que dispôs sobre a regularização fundiária rural e urbana. Chamamos a atenção para o fato de que, ao alterar diversas leis, inclusive o Código Civil e a Lei Federal de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79), a nova norma
trouxe inovações com reflexos na atividade imobiliária.

Destacamos, a seguir, alguns pontos de interesse:

1. Condomínio de lotes:

A legalidade dos chamados “condomínios de lotes” foi, nos últimos anos, objeto de grande controvérsia. De fato, ausente normatização federal específica, entendia-se que a instituição de tais condomínios representava uma burla à Lei 6.766/79.

A Lei 13.465/17 procurou pôr fim ao debate, alterando o Código Civil e a Lei 6.766/79
para:
(i) criar a possibilidade de que, mesmo desprovidos de edificações, lotes possam ser unidades autônomas, aos quais corresponderiam frações ideais do solo (art. 1.358-A, § 1º, CC);
(ii) esclarecer que o lote poderá ser constituído, (a) tal como ocorre hoje, sob a forma de “imóvel autônomo” (i.e, não sujeito ao regime condominial), ou (b) como unidade autônoma integrante de “condomínio de lotes” e sujeito, no que couber, às regras dos condomínios edilícios (art. 2º, § 7º, Lei 6.766/79, e art. 1.358-A, § 2º, CC); e
(iii) prever que aos “condomínios de lotes” possam ser impostas restrições e limitações “em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana” (art. 4º, § 4º, Lei 6.766/79).

A implantação de “condomínios de lotes” passa a depender da legislação de parcelamento, zoneamento, uso e ocupação do solo urbano editada pelos Municípios, a quem competirá regular o tamanho dos lotes passíveis de ocupação por tais empreendimentos, as mencionadas restrições e limitações e outras regras aplicáveis.

Note-se que, a rigor, os “condomínios de lotes” não se confundem com os loteamentos: a implantação destes observará o regime de incorporação imobiliária de que trata a Lei 4.591/64 e as regras do Código Civil; os loteamentos continuarão sujeitos ao regime da Lei 6.766/79.

2. Loteamento de acesso controlado:

A possibilidade de fechamento de loteamentos também era objeto de questionamentos, dada a falta de regra federal específica. Na prática, muitos Municípios editavam normas autorizando a permissão de uso de espaços públicos em favor de associações responsáveis pela manutenção de loteamentos, autorizando-se o fechamento e o controle de acesso.

A Lei 13.465/17, também quanto a esse tema, procurou resolver controvérsias, alterando a Lei de Parcelamento para definir como “loteamento de acesso controlado” a “modalidade de loteamento”, “cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal”
(art. 2º, § 8º, Lei 6.766/79).

Nos termos do novo dispositivo, fica vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, quando devidamente identificados ou cadastrados.

3. Associações de proprietários:

As associações de proprietários de lotes de loteamentos assumiram papel importante na manutenção e guarda desses empreendimentos. Acalorado debate se estabeleceu nos tribunais com relação à compulsoriedade de associação e de contribuição por parte de tais proprietários.

A Lei 13.465/17 tratou do tema, ainda que, a nosso ver, de modo imperfeito e sem fazer frente efetiva aos questionamentos postos. Estabelece o recém-criado art. 36-A da Lei 6.766/79 que as atividades desenvolvidas por ditas associações (i) que não tenham fins lucrativos, e (ii) se dediquem à administração, conservação, manutenção e disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis, “vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, às atividades de administração de imóveis”.

A atividade de administração de imóveis, que passa a ser realizada por tais associações,deve ser objeto de normatização por meio de seus atos constitutivos, inclusive no que toca às contribuições “para suportar a consecução dos seus objetivos” (art. 36-A, § ún., Lei 6.766/79).

Fica, desde logo, a dúvida quanto a se tais associações passarão a estar sujeitas a registro junto
a conselhos e outras entidades.

A Lei 13.465/17, como se vê, procurou regular (e, assim, solucionar) temas importantes para o mercado imobiliário e que vinham sendo objeto de questionamentos no âmbito administrativo e judicial. Naturalmente, em especial no que se refere aos “condomínios de lotes” e loteamentos com controle de acesso, a matéria ainda deverá ser objeto de regulamentação específica pelos Municípios, a quem compete o planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

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