Origem do Processo de Incorporação/ Instituição

nbr12721 - incorporacao imobiliaria

Diante da escassez do espaço físico disponível e da insegurança da habitação em unidades isoladas, principalmente nos grandes centros desenvolvidos, tornou-se uma opção e rotina viver em condomínio (domínio em comum), seja ele horizontal, vertical ou ambos com propriedade compartilhada.

Apesar de ser utilizado desde a Antiguidade, somente, a partir de dezembro de 1964 foi publicada uma legislação brasileira adequada para disciplinar a atividade, através da lei 4.591 (Brasil, 1964). Existem diversas formas para executar uma edificação em condomínio, entretanto os recursos da maioria provêm de alienação em planta para entrega futura, caracterizando-se pela legislação como INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Neste caso, por exigência da Lei, seu memorial é desenvolvido segundo regras normalizadas, devendo ser arquivado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes do início da alienação. Nos demais casos, quando é caracterizado o condomínio e não haja a alienação das unidades antes da lavratura do habite-se, deverão as unidades autônomas ser individuadas (INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO), para a constituição do condomínio especial que estabelece a propriedade privada e compartilhada, também arquivadas e registradas.

A Lei n° 4.591 de 16/12/64, conhecida como “lei dos condomínios e incorporações”, incumbiu à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a tarefa de preparar uma norma técnica estabelecendo critérios e métodos para a elaboração das incorporações imobiliárias, então foi criada a NB-140/65, posteriormente denominada NBR-12.721/92. A NB-140/65, dentro de seus critérios, criou o “Custo Unitário Básico – (CUB)” para justificar sua metodologia, onde surgiu o conceito de “área equivalente”, que é usado até hoje para o cálculo simplificado dos custos de construção, e na individualização das áreas e custos das unidades autônomas, onde foi adotado o critério de proporcionalidade das áreas equivalentes de construção.

As planilhas (QUADROS), criadas pela NB-140/65 e a metodologia de cálculo nelas recomendada cabem, por conseqüência, como referência técnica a condição de especificar. Em tais planilhas, o incorporador encontra, entre outros dados, a identificação da unidade autônoma e suas áreas (privativas, comuns e totais). Desta forma, entendido o processo de incorporação em conjunto com a especificação ou individualização das unidades (termo também usual, para o caso), destacou-se a importância dos Quadros da NBR-12.721/92 hoje NB 12721-2006. Entre os documentos arquivados quando do registro da incorporação ou apresentados como complemento no ato da instituição do condomínio, os Quadros servem de base para a matrícula dada à unidade autônoma, onde “perpetua-se” para todas as informações jurídico-fiscais. Tamanha importância é dada à NBR-12.721/92 que permite sua inclusão entre as principais normas técnicas brasileiras. Este processo apresenta a importância dos cálculos e considerações a serem feitas para um Memorial de Incorporação, cujas Áreas e Custos da hoje chamada de NBR-12.721/06, direcionados a um Processo de Cálculo racional minimizam suas Interferências Jurídicas e Econômicas.

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