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nbr 12721 - Planta Baixa
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Origem das plantas baixas

Por que as plantas são como são? Quem foi que dividiu nossas casas em área social, íntima e de serviço? Dedicados ao estudo da habitação contemporânea, os pesquisadores do Núcleo de Estudos de Habitares Interativos Nomads.usp), da Faculdade de Arquitetura da Universidade de São Paulo em São Carlos, afirmam que essa divisão é a mesma usada nas casas dos nobres e da alta burguesia do século 17.
“A família nuclear com pai, mãe e filhos já era menos da metade em 2005″, afirma o arquiteto Fábio Queiroz, do Nomads. A Síntese dos Indicadores Sociais do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) revela que, entre 1995 e 2005, na Região Sudeste, o porcentual de famílias com essa formação caiu de 56,6% para 48,5%. “Tivemos ainda uma revolução nas relações familiares e nos costumes, enquanto as plantas continuam obedecendo ao modelo consolidado na Belle Époque (fim do século 19 até a 1ª Guerra Mundial)”, conta.

Esse modelo segue os padrões de comportamento da época: de negação da rua, em que a família e as mulheres viviam isoladas do convívio com estranhos e os empregados deveriam cumprir suas tarefas sem incomodar. “A origem da copa vem desse costume. Em francês, se chama ‘office’ e era o cômodo de ligação entre a área da família e a de serviços, chamada de área de rejeição”, explica Queiróz. Apenas a dona da casa se dirigia ao local, para dar ordens ao empregado mais graduado, e jamais entrava na área de rejeição ? a dos trabalhadores.

A posição da copa entre a área de serviço e a sala de estar se mantém até os nossos dias. “Hoje, já não é mais comum separar a sala de jantar da de estar, mas o desenho continua o mesmo. A cozinha ou está nos fundos do apartamento ou em um corredor e sempre termina na área de serviço. Só que hoje, cozinhar não é mais uma atividade cotidiana”, diz.

Com a entrada da mulher no mercado de trabalho, o almoço cotidiano acontece cada vez mais na rua e se deixa para cozinhar nos finais de semana, como uma forma de convívio com a família e amigos. “A moda gourmet surge dessa mudança, assim como as cozinhas integradas e as varandas gourmets. Mas essa é uma solução mercadológica, pois a sua localização na planta não muda”, diz.

A cozinha integrada, ou de Frankfurt, é resultado de uma revisão da cozinha ocorrida na Europa com o movimento moderno. “É compacta, prática e fica no centro da casa. Inclui quem está cozinhando, que pode controlar o movimento da casa.”

Marketing – Sobre as varandas gourmets, Queiróz afirma: “Ter um espaço aberto e amplo, equipado para receber os amigos, é um dos mais caros desejos da grande maioria dos compradores. Nos apartamentos-modelo, essas varandas são decoradas para seduzir o cliente, mas dificilmente irão cumprir esse papel”, garante o pesquisador.

Segundo Queiróz, a decoração em geral usa materiais de acabamento e equipamentos de altíssimo padrão em unidades voltadas para um público, no máximo, de classe média, que não terá condições de montá-la daquela maneira. “Além disso, em São Paulo há o problema da fuligem e do barulho e também da vista, que na maioria das vezes não é agradável”, afirma. O resultado é que o comprador acaba fechando a varanda, o que além de ilegal pode criar problemas de ventilação, reduzindo a qualidade da moradia. “E aquele desejo permanece um sonho.”

O arquiteto diz que a varanda é uma jogada de marketing porque a verdadeira razão da sua existência nos projetos modernos é uma questão de mercado. “O código de obras de São Paulo não considera a metragem da varanda como área útil para os cálculos de aproveitamento do terreno. Assim, se ela tem 25 m², a cada dez unidades ganham-se 250 metros quadrados de área possível”, explica. Em prédios com apartamentos de 50 metros quadrados, isso significa quatro unidades a mais.

É preciso ressaltar que o fechamento desse espaço é ilegal e pode gerar multas e uma ordem de abri-la novamente, caso o imóvel seja alvo de vistoria dos técnicos da Prefeitura. “Só que raramente isso acontece e muitos corretores usam essa possibilidade, de aumentar os espaços fechando a varanda, como argumento de venda”, conta.

Encontrar um desenho que atenda às necessidades atuais da família e se enquadre nas condições do mercado, com restrições de custo e de espaço, é o maior desafio da arquitetura, na opinião de Fábio Queiróz, pesquisador do Nomads.usp.

Mudança – “A estrutura oitocentista não funciona numa área tão pequena. O quarto hoje tem que abrigar TV, computador, mesa de estudo, além da cama e isso é inviável em seis metros quadrados, que é a metragem média dos projetos”, afirma.

O mesmo ocorre com o banheiro, hoje confinado em 1,5 metro quadrado, insuficiente até mesmo para a sua função básica. “E as pessoas gostam de se trocar e se arrumar no banheiro, que para isso deve guardar uma série de equipamentos e materiais.”

Queiróz propõe a criação de espaços com vários usos, o que pode ser facilitado com a adoção de modernos sistemas de automação. “É possível criar um projeto que proponha o uso de painéis móveis, por exemplo, e testar a posição da cozinha. O problema é que o mercado tem resistência, pois teme ter dificuldades na venda”, diz.

Segundo o arquiteto, essas experiências são mais comuns no exterior (algumas delas ilustram essa página), inclusive para habitações populares. “No Brasil, temos apenas experiências de flexibilização de plantas, que não muda muita coisa, pois o espaço é pequeno. Não dá para fugir do padrão em 70, 50 metros quadrados”, diz. A casa dos sonhos ainda permanece um sonho.

A residência brasileira guarda o índio e o europeu – Uma habitação tem um programa de necessidades, de onde surge uma lista de cômodos, hoje com no mínimo 20 itens.”É essa lista que define a planta”, ensina o arquiteto Carlos Lemos, professor da pós-graduação da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e conselheiro do Museu da Casa Brasileira.

Na casa do índio, as primeiras no Brasil, existem dezenas de superposições de funções em um mesmo espaço. “Esse programa foi a base da casa dos bandeirantes, que eram mamelucos”, conta. Acrescida de elementos da planta europeia, determinada por regras da Igreja Católica e do Código Civil europeu. “Por exemplo, os breves papais impediam que se exercesse qualquer procedimento católico no âmbito familiar. Os oratórios e capelas deveriam ser separados e com acesso independente”, explica. Além disso, usos e costumes de origem árabe segregavam a mulher, determinando a separação do quarto de hóspedes, para hospedagem dos viajantes, hábito comum. Por isso, surgiu o alpendre central, com a capela à direita e o quarto de hóspedes à esquerda. “A alcova é resultado da moral cristã”, diz o professor.

A grosso modo, esse tipo de moradia persistiu no Brasil rural até o Império. No século 19, com a entrada do dinheiro vindo da venda de borracha, cana-de-açúcar e sobretudo do café, houve uma modernização desse programa.

Divisão – “Veio a moda do morar à francesa, introduzido por Ramos de Azevedo, que obedecia ao programa com três zonas de funções definidas: repouso, social e de serviços, que tem como coração a cozinha.”

A planta deveria satisfazer esse programa e prever uma circulação em que se pudesse ir de uma zona a outra sem passar na terceira. Para facilitar, surgiu o vestíbulo (ou hall), um cômodo de passagem com saída para as três zonas. “Esse esquema durou até a chegada da arquitetura moderna, que não gosta muito disso. Então até certo ponto, voltou a satisfazer o programa antigo, de áreas superpostas”, conta.

A existência de plantas à moda francesa, hoje, segundo o professor, é determinada pelo comodismo. Primeiro tinha os escravos e, depois, as empregadas domésticas, que faziam as tarefas chatas.

No que diz respeito aos hábitos, hoje tudo ficou diferente. “A família não se reúne, nem nas refeições. Os filhos ficam confinados nos quartos, onde cada um tem o seu inferninho particular”, diz Lemos. Para evitar conflitos, tem-se de separar o ambiente de cada um, gerando uma dispersão na família.
O professor diz que há tolerância à superposição de funções, diferente entre as classes sociais.

As casas autoconstruídas pelas famílias de operários sobrepõe estar e serviço, enquanto a classe média alta, aceita a sobreposição do ambiente de repouso com o social.

nbr12721 - incorporacao imobiliaria
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Origem do Processo de Incorporação/ Instituição

Diante da escassez do espaço físico disponível e da insegurança da habitação em unidades isoladas, principalmente nos grandes centros desenvolvidos, tornou-se uma opção e rotina viver em condomínio (domínio em comum), seja ele horizontal, vertical ou ambos com propriedade compartilhada.

Apesar de ser utilizado desde a Antiguidade, somente, a partir de dezembro de 1964 foi publicada uma legislação brasileira adequada para disciplinar a atividade, através da lei 4.591 (Brasil, 1964). Existem diversas formas para executar uma edificação em condomínio, entretanto os recursos da maioria provêm de alienação em planta para entrega futura, caracterizando-se pela legislação como INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Neste caso, por exigência da Lei, seu memorial é desenvolvido segundo regras normalizadas, devendo ser arquivado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes do início da alienação. Nos demais casos, quando é caracterizado o condomínio e não haja a alienação das unidades antes da lavratura do habite-se, deverão as unidades autônomas ser individuadas (INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO), para a constituição do condomínio especial que estabelece a propriedade privada e compartilhada, também arquivadas e registradas.

A Lei n° 4.591 de 16/12/64, conhecida como “lei dos condomínios e incorporações”, incumbiu à Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a tarefa de preparar uma norma técnica estabelecendo critérios e métodos para a elaboração das incorporações imobiliárias, então foi criada a NB-140/65, posteriormente denominada NBR-12.721/92. A NB-140/65, dentro de seus critérios, criou o “Custo Unitário Básico – (CUB)” para justificar sua metodologia, onde surgiu o conceito de “área equivalente”, que é usado até hoje para o cálculo simplificado dos custos de construção, e na individualização das áreas e custos das unidades autônomas, onde foi adotado o critério de proporcionalidade das áreas equivalentes de construção.

As planilhas (QUADROS), criadas pela NB-140/65 e a metodologia de cálculo nelas recomendada cabem, por conseqüência, como referência técnica a condição de especificar. Em tais planilhas, o incorporador encontra, entre outros dados, a identificação da unidade autônoma e suas áreas (privativas, comuns e totais). Desta forma, entendido o processo de incorporação em conjunto com a especificação ou individualização das unidades (termo também usual, para o caso), destacou-se a importância dos Quadros da NBR-12.721/92 hoje NB 12721-2006. Entre os documentos arquivados quando do registro da incorporação ou apresentados como complemento no ato da instituição do condomínio, os Quadros servem de base para a matrícula dada à unidade autônoma, onde “perpetua-se” para todas as informações jurídico-fiscais. Tamanha importância é dada à NBR-12.721/92 que permite sua inclusão entre as principais normas técnicas brasileiras. Este processo apresenta a importância dos cálculos e considerações a serem feitas para um Memorial de Incorporação, cujas Áreas e Custos da hoje chamada de NBR-12.721/06, direcionados a um Processo de Cálculo racional minimizam suas Interferências Jurídicas e Econômicas.

nbr 12721 - fração ideal
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Fração Ideal

FRAÇÃO IDEAL

Norma 12721-06:  Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta.

Lei 10.931-04: Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino

ARTIGO ADEMI-RJ

1- A fração ideal da unidade imobiliária, em condomínios edilícios, deixou de ser obrigatoriamente fixada levando em conta o valor da unidade em relação ao conjunto da edificação, como estatuía, em sua primitiva redação, o § 3º do artigo 1.331 do Código Civil de 2.002.

2- É que o mencionado dispositivo foi alterado pela Lei 10.931 de 02.08.2004, passando a vigorar com o seguinte texto:

“§ 3 – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária, no instrumento de instituição do condomínio.”

3- Também a possibilidade de se fazer o rateio das despesas condominiais independentemente do valor atribuído às frações ideais do terreno, foi restaurada pela Lei 10.931 de 02.08.04, através da ressalva que acrescentou ao texto do inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, que passou a ter a seguinte redação:

“I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais,salvo disposição em contrário na convenção;” (grifo nosso)

4- Pode, assim, o Incorporador, no ato de instituição do condomínio edilício, livremente calcular as frações ideais no terreno e demais partes comuns que vinculará a cada unidade imobiliária e, também, livremente, estabelecer quotas ou fatores de rateio de despesas sem qualquer relação com as frações ideais no terreno e partes comuns, apenas levando em conta as particularidades da edificação e dos respectivos espaços, equipamentos e serviços, postos à disposição dos usuários das unidades, ou de grupos de unidades que a compõem e, assim, estabelecer um razoável equilíbrio entre os custos e os benefícios postos à disposição de cada condômino ou grupo de condôminos.

5- E, se pode, livremente, calcular e fixar as frações ideais, pode, também, o Incorporador, continuar calculando tais frações, considerando o valor da unidade, justamente como determinava o texto anterior do dispositivo em comento, ou seja , de forma “proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.”

6- A nosso ver, o mérito da determinação de uma fração ideal calculada de forma proporcional ao valor da unidade, em relação ao conjunto da edificação, está endereçado ao rateio do produto da venda do terreno ou de indenizações, em casos de sinistro, justamente para evitar o enriquecimento indevido de uns – proprietários de unidades de menor valor – em detrimento de outros – aqueles que adquiriram seus imóveis por preço maior.

7- O que incomodava – segundo entendimento da maioria e de que sempre nos permitimos discordar, em artigos anteriormente publicados – era, justamente, a “obrigatoriedade” (que julgavam inafastável), de se fazer o rateio das despesas condominiais segundo as frações ideais valorizadas, procedimento que, a prevalecer, conduziria, justamente, ao desequilíbrio na equação custo-benefício a que acima nos referimos, questão que restou devidamente pacificada, com o advento do novo texto legal.

Maury Rouède Bernardes

Advogado e Consultor da ADEM

 

FORMA DE CÁLCULO:

COMENTÁRIO: Não há um critério rígido para as estimativas e atribuições na fração ideal no solo e nas outras partes comuns, cabendo ao avaliador estabelecer um esquema de preços e índices na sua apuração para cada uma das unidades autônomas, uma vez que a própria norma ressalta que é atribuída à unidade, como podemos ver nas definições supracitadas.

Obs.: Não devemos confundir fração ideal com coeficiente de proporcionalidade (ver artigo), são coisas totalmente distintas.

CONCLUSÃO: Nos quadros I a VIII da NBR 12721, não aparece a expressão “fração ideal” em nenhum momento e sim, coeficiente de proporcionalidade.

Já a fração ideal no solo e nas outras partes comuns, geralmente se estabelece em função da área privativa, porém, podemos usar vários fatores, como por exemplo:

Pelo valor geral de cada unidade em relação ao valor total de venda do edifício.

As lojas, por exemplo, num empreendimento misto, podem valer mais que as unidades residenciais com a mesma área privativa.

Edifícios com elevadores, as unidades mais altas valem mais que as mais baixas.

Nos edifícios sem elevadores as unidades mais baixas valem mais que as mais altas.

Os apartamentos situados de frente para as avenidas valem mais que os situados para os fundos.

Adotando-se qualquer um dos critérios acima, uma unidade de área e valor idênticos podem ser atribuídos, no instrumento de instituição e especificação do condomínio, cotas diferentes do terreno.

Não há disposição alguma que imponha atribuições de idêntica fração ideal no solo e nas outras partes comuns a unidades autônomas que tenham igual área de construção, até porque a diversidade da localização do edifício na cidade, ou até nas unidades no próprio edifício, repercute sobre o valor das unidades, independentemente, na grande maioria das vezes, das dimensões da unidade.

A discriminação prévia das frações ideais no solo e nas outras partes comuns, atribuíveis às unidades autônomas, tem por finalidade estabelecer em definitivo a participação de cada “condomínio” no edifício, trancando-se ao incorporador a possibilidade de alterar o projeto, aumentando o nº de pavimentos e ou de unidades autônomas e, portanto, aquela participação.

Valor pago para registo de imóveis (incorporação poderá ser cobrado do cliente quando da entrega do imóvel).

Salvo disposto em contrário na convenção do condomínio, a fixação da quota parte do rateio corresponderá a fração ideal no solo e nas outras partes comuns da cada unidade.

Os critérios mais comuns adotados para o rateio das despesas condominiais são: a) Com base nas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, como expresso na lei; b) Divisão em partes iguais para todos os comunheiros, divisão proporcional por área ocupada.

Melhor critério seria por área equivalente ocupada (ver conceito de coeficiente de proporcionalidade).

Em síntese, os critérios para o cálculo da fração ideal no solo e nas outras partes comuns são resumidos basicamente a dois; A) o do valor da unidade em relação a obra; B) e o com base nas áreas privativas e áreas comuns não proporcionais.

nbr 12721 cartórios
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Atribuição do Cartório de Registro de Imóveis

1. Qual é a atribuição dos Cartórios de Registro de Imóveis?

R. Registram os títulos de propriedade de imóveis e respectivas averbações.

Assim, para saber quem é o proprietário de um imóvel é necessário consultar o registro do imóvel nesse cartório. É importante saber que a escritura de um imóvel pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, inclusive de outra cidade ou estado, mas deve ser registrada no cartório que jurisdiciona o endereço do imóvel.

2. Qual é a função do Cartório de Registro de Imóveis?

R. Nas Serventias de Registro de Imóveis são registrados e arquivados todos os documentos referentes à propriedade imobiliária. Sua função é registrar, anotar, publicar atos de aquisição e transmissão da propriedade imóvel, bem como os ônus reais porventura incidentes.

3. O que é matrícula de um imóvel?

R. A matrícula é o ato que define individualmente o imóvel, sua detalhada descrição e localização geográfica. A matrícula funciona como uma espécie de histórico do imóvel onde se descrevem todas as transações relativas ao imóvel, alienações, doações, hipotecas, formal de partilha, penhora, etc. Na matrícula são efetuados os atos de registro e averbação referentes ao imóvel. Cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro. A matrícula segue o número de ordem, que seguirá ao infinito.

4. O que deve ser registrado na matrícula do imóvel?

R. Devem ser registrados na matrícula do imóvel os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais, ou seja, atos que resultarão na mudança do proprietário (Ex.: compra e venda, formal de partilha, doação, etc.) ou vão constituir ônus para o imóvel (Ex.: alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel, penhora, arresto, etc.). O art. 167, inciso I, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) indica os atos que devem ser registrados na matrícula do imóvel.

5. O que deve ser averbado na matrícula do imóvel?

R. O art. 167, inciso II, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) indica os atos que devem ser averbados na matrícula do imóvel, mas não exaure os casos de averbação, sendo apenas exemplificativo. (Ex.: alteração do nome por casamento, as sentenças de separação judicial, de divórcio, e de nulidade ou anulação de casamento, contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência, etc.).

6. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro? Qual é o prazo

previsto para a lavratura de certidões?

R. Sim. Os oficiais são obrigados a lavrar certidões do que lhes for requerido e a fornecer às partes as informações solicitadas. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido. Para que o adquirente do imóvel tenha segurança na realização do negócio jurídico, é necessário obter certidão junto ao Registro Imobiliário, para se informar quanto ao estado atual do bem imóvel. As certidões requeridas deverão ser expedidas no prazo de 05 (cinco) dias, conforme previsto no art. 19 da Lei n.º6015/73.

7. Como posso certificar que os valores cobrados nos Cartórios de

Registros de Imóveis estão corretos?

R. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por meio da resolução nº 16 de 20 de dezembro de 2011, publicou a Tabela Emolumentos válida para o ano de 2012, que está disponibilizada no sítio eletrônico do TJDFT, no seguinte link:(http://www2.tjdft.jus.br/administrativo/publicacoes/resolucoes_word/2011/00016.r

tf).

8. Quando deverão ser pagas as custas no Cartório de Registro de

Imóveis?

R. As custas são pagas no ato da entrada do documento para registro, de acordo com o artigo 14 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos): “Pelos atos que praticarem, em decorrência desta Lei, Os Oficiais do Registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da apresentação do título.”

9. Quem é o responsável pelas despesas do Registro do Imóvel?

R. O apresentante do documento no Cartório, normalmente o comprador.

10. Quais as cautelas devem ser adotadas para a realização da compra e

venda de um imóvel?

R. Primeiramente deve-se obter a certidão de ônus reais junto ao cartório onde esteja registrado o imóvel para certificar-se que o mesmo está apto a ser negociado. Também devem ser solicitadas junto ao vendedor algumas certidões para comprovação de inexistência de ações reais ou pessoais reipersecutórias sobre o imóvel ou demandas que o possam reduzir à insolvência, precavendo o comprador de eventuais ações de cobrança decorrentes de débitos vinculados ao bem adquirido ou à pessoa do vendedor:

1. Certidão de débitos de imposto territorial urbano (IPTU);

2. No caso de o vendedor ser pessoa jurídica, certidão de quitação de tributos

e contribuições federais ou certidão positiva de tributos e contribuições federais,

com efeitos de negativa, extraída da internet no site da Receita Federal – SRF

3. Fica, entretanto, dispensada da apresentação da certidão mencionada, conforme o contido no § 8º, inciso IV, do artigo 257 do Decreto 3.248/99, com redação dada pelo Decreto 3.265 de 29 de novembro de 1999, a transação imobiliária que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa;

4. Comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural, se tratar-se de

imóvel rural;

5. Comprovante de inexistência de débito junto ao condomínio, se for o caso;

6. Certidão de nada consta adquirida no cartório de distribuição Rui Barbosa;

(http://www.distribuidordf.com.br).

7. Certidão de nada consta perante a Justiça Federal que pode ser obtido no

site http://www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa;

8. Certidão negativa de débitos trabalhistas que pode ser obtida no site

http://www.tst.jus.br/certidao);

9. Observação: Se o vendedor for casado, é necessário que sejam emitidas

certidões também em relação ao seu cônjuge.

10. Finalmente, lavrar-se-á a escritura de compra e venda em um cartório de Notas, recolher-se-á o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e registrarse-á a transmissão da propriedade na matrícula do imóvel junto ao cartório de Registro de Imóveis responsável pela região administrativa onde estiver localizado.

 

11. O que é necessário fazer para regularizar dois imóveis feitos em um único terreno, para que os mesmos tenham matrículas individuais?

R. Para que as unidades construídas existam como unidades autônomas, é necessário instituir o condomínio. A instituição de condomínio é registrada quando, após a construção, há a necessidade de serem individualizadas as unidades geradas como unidades autônomas, isto é, com área de uso comum a ambas e área privativa individual.

12. O que é prenotação?

R. Prenotação é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por oficial de registro público de um título apresentado para registro, passando a gozar de prioridade no registro em relação àquele protocolado posteriormente (art. 186 da Lei n.º 6.015/73).

13. Qual é o prazo de validade da prenotação?

R. A prenotação tem validade de 30 dias, nos termos do art. 188 da Lei n.º 6015/73, que dispõe: “Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes.” Isto quer dizer que, caso o título venha a ser devolvido para cumprimento de exigências e for reapresentado após o prazo de 30 (trinta) dias do ingresso inicial, o protocolo será cancelado.

Ressalte-se que em alguns casos, mesmo tendo decorrido o prazo de 30 dias a prenotação permanece em vigor, ou seja, o prazo de validade da prenotação é prorrogada em virtude de previsão legal. É o caso, por exemplo, da suscitação de dúvida, da indisponibilidade de bens, entre outros.

14. Dessa forma se um título prenotado não puder ser registrado ou o apresentante desistir de seu registro, o valor dos emolumentos pagos é devolvido?

R. Nos termos do art. 206 da Lei n.º 6015/73, se o título, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14, será restituída, MAS NÃO DE FORMA INTEGRAL, deverá ser deduzida a quantia correspondente às buscas e à prenotação. E, de acordo com a legislação aplicada ao Distrito Federal, o valor de ¼ dos emolumentos é sempre devido. Dessa forma, nestes casos, somente a devolução de ¾ do valor dos emolumentos poderá ser devolvida ao apresentante, nos termos dos parágrafos 3º e 5º do art. 145 do Provimento Geral da Corregedoria.

15. O que são exigências?

R. Muitas vezes um documento apresentado para registro pode ser recusado pela Serventia de Registro de Imóveis sob a alegação de dúvida quanto ao aspecto formal, apresentando defeitos ou deficiências. Havendo exigência a ser satisfeita, o Oficial deverá indicar por escrito. Não se conformando, o apresentante com a exigência do Oficial, ou não podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la (art. 198 da Lei n.º 6015/73). Sendo cumprida a exigência, o registro será realizado. Não sendo cumpridas as exigências, nada será registrado e cessarão automaticamente os efeitos da prenotação.

16. O que é suscitação de dúvida?

R. Se houver inconformidade com a exigência feita pelo Oficial, ou ainda, entendendo que não há possibilidade de ser cumprida, poderá o apresentante suscitar dúvida sobre o pedido de registro.

“A dúvida é pedido de natureza administrativa, formulada pelo Oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição de registro pretendido.”  ( WALTER CENEVIVA, Lei de Registros Públicos Comentada, Ed. Saraiva, pág. 198, 17ªed.)

 

17. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados à primeira aquisição imobiliária, para fins residenciais, serão reduzidos de 50% (art. 290 da lei n.º 6015/73)?

R. No que diz respeito à redução dos emolumentos previsto no artigo 290 da Lei 6.015/73, quando da primeira aquisição de imóvel para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, os emolumentos serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento). Ocorre que, em determinados casos, o imóvel financiado é dado como garantia fiduciária, ou seja, o devedor fiduciante aliena à CEF (ou a outras instituições financeiras), em caráter fiduciário, o imóvel objeto do financiamento. Assim sendo, a CEF, então, passa a ser a proprietária fiduciária e o postulante o possuidor direto do imóvel. Além disso, a Lei que rege a matéria, Lei n. 9.514/97, expressamente dispõe que não se aplicam às operações de financiamento imobiliário às disposições da Lei n. 4.380/64, no que se refere à correção monetária nos contratos imobiliários, sistema financeiro para aquisição de casa própria, BNH, etc., bem como às demais disposições legais concernentes ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH. Portanto, não haverá desconto se ocorrer a garantia fiduciária.

18. O que é escritura pública?

R. A escritura pública é o instrumento que comprova a celebração de um negócio jurídico. É o instrumento lavrado por Tabelião, no Livro de Notas, que a escreve de forma descritiva, qualificando as partes contratantes e descrevendo e caracterizando o negócio que os participantes desejam celebrar.

19. Onde pode ser feita uma escritura pública?

R. A escritura pública pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independente de onde esteja situado o imóvel ou de onde sejam domiciliadas as partes.

20. Quais são os tipos de escrituras públicas feitas pelo Tabelionato de

Notas?

R. São feitas várias espécies de escrituras: procuração, compra e venda, doação, permuta, pacto antenupcial, pacto de convivência (união estável), emancipação, hipoteca, instituição de usufruto, testamento e muitas outras. Cada tipo de escritura tem a sua documentação específica.

21. Quais os documentos exigidos para a lavratura de escrituras em geral, bem como para lavratura de escrituras relativas a bens imóveis?

Documentos de Pessoa Física:

1) RG e CPF/MF: vendedores e compradores;

2) Certidão de casamento, se casados; em caso de separação ou divórcio, apresentar suas respectivas averbações;

3) Certidão de óbito do cônjuge falecido, se viúvo;

4) Caso haja procuração: CI.RG e C.P.F/MF do Procurador.

 

Documentos de Pessoa Jurídica:

1) Certidão simplificada da Junta Comercial;

2) Contrato Social com as alterações, se for o caso;

3) Certidão Conjunta Negativa referente aos tributos federais e à Dívida Ativa da União: expedidas pela Secretaria da Receita Federal do Brasil;

4) Certidão Negativa de Débitos relativos às contribuições previdenciárias:

expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil.

 

Documentos exigidos para lavratura de escritura de bens imóveis:

1) Certidão de Ônus Reais: Expedida pelo Oficial do Registro de Imóveis Competente;

2) Certidão Negativa de Tributos Imobiliários: Secretaria de Fazenda e Planejamento;

3) Imposto de Transmissão Inter Vivos: Secretaria de Fazenda e Planejamento;

4) Certidões de feitos Ajuizados: em nome dos vendedores:

a) Cível e Tutela: Cartório de Distribuição;

b) Certidão da Justiça Federal;

c) Certidão de Ações Trabalhistas (www.trt10.jus.br).

22. Por que preciso de uma Escritura Pública para comprar ou vender o meu

Imóvel?

R. Sem a escritura pública e o posterior registro, o comprador não tem garantias de transferir a propriedade para seu nome, abrindo possibilidade de discussão judicial sobre a propriedade. Além disso, na escritura pública constam todas as informações sobre o imóvel que se está adquirindo: localização, dimensões, dados do antigo proprietário e as condições estabelecidas do negócio, evitando discussões posteriores.

23. O que é o registro da escritura pública de imóvel?

R. É o ato pelo qual o comprador torna-se proprietário do imóvel perante a sociedade. Para tanto, ele deve dirigir-se ao cartório de imóveis onde o imóvel está matriculado, e pedir o registro da sua escritura. Embora a escritura pública garanta ao adquirente os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura, a propriedade é transferida definitivamente para o adquirente.

24. Tenho uma escritura em meu nome, mas ainda não a registrei, posso

transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem esse registro prévio?

R. Não, pois a Lei de Registros Públicos exige que a seqüência das transmissões imobiliárias sejam todas registradas para existir uma continuidade de transferências na matrícula do imóvel. Além disso, só é considerado proprietário do imóvel aquele que figura na matrícula como tal, sendo vedado ao notário lavrar uma escritura de venda e compra se o vendedor não consta como proprietário perante o registro imobiliário.

25. Em que casos a lei exige a escritura pública para validade dos negócios

jurídicos?

A escritura pública, não dispondo a lei em contrário, é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis (art. 108 do CC). A lei exige a escritura pública em outras hipóteses. Vejamos:

– pacto antenupcial – art. 1653 do CC- sob pena de nulidade;

– cessão de direitos hereditários – art. 1793 do CC;

– aquisição de imóvel rural por estrangeiro – art. 8º da Lei n.º 5.709/71- sob

pena de nulidade, conforme art. 15 da mesma lei.

26. Qual é a diferença entre traslado e certidão?

R. O traslado é a primeira cópia integral da escritura pública, sendo fielmente reproduzido o que consta no livro notarial. Numa escritura pública de compra e venda, por exemplo, as assinaturas são apostas no livro, permanecendo no Ofício de Notas. O que é entregue as partes é o traslado. Já a certidão é a cópia integral ou resumida do que consta nos livros notariais. Basicamente certidão e traslado se assemelham, mas o traslado é extraído apenas uma vez e a certidão poderá ser extraída indefinidamente.

27. Quais os requisitos essenciais que devem ser observados na elaboração

das escrituras?

R. O § 1º do art. 215 do CC estabelece que, salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:

1) Data e local de sua realização;

2) Reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;

3) Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do cônjuge e filiação;

4) Manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;

5) Referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;

6) Declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos leram;

7) Assinatura das partes e demais comparecentes, bem como a do Tabelião ou de seu Substituto legal, encerrando o ato.

28. Quais os principais requisitos legais existentes para a lavratura de

escrituras públicas relativas a bens imóveis?

R. Diversas leis, decretos e resoluções trazem regras referentes à escritura pública relativa a imóveis. A principal delas é a Lei n.º 7433, de 1985, regulamentada pelo Decreto n.º 93.240, de 1986. Além disso, na escritura pública deverá constar todas as informações sobre o imóvel que está sendo adquirido: localização, dimensões, dados do antigo proprietário e as condições estabelecidas no negócio.

29. Qual é a novidade trazida pela Recomendação Nº 3/2012 do CNJ?

R. De acordo com a recomendação deve constar da escritura que o adquirente do imóvel foi informado sobre a possibilidade de obtenção da certidão negativa de débitos trabalhistas instituída pela Lei nº 12.440/11, gratuita e eletronicamente, no sítio do Tribunal Superior do Trabalho (http://www.tst.jus.br/certidao). Com a certidão negativa de débitos trabalhistas, o adquirente do imóvel pode se precaver de fraudes e eventuais ações de cobrança decorrentes de débitos trabalhistas vinculados ao bem adquirido.

Lei Federal 13.465/17 - Loteamento
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Lei Federal 13.465/17 – Loteamento

Foi publicada nesta data a Lei Federal 13.465/171 que dispôs sobre a regularização fundiária rural e urbana. Chamamos a atenção para o fato de que, ao alterar diversas leis, inclusive o Código Civil e a Lei Federal de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79), a nova norma
trouxe inovações com reflexos na atividade imobiliária.

Destacamos, a seguir, alguns pontos de interesse:

1. Condomínio de lotes:

A legalidade dos chamados “condomínios de lotes” foi, nos últimos anos, objeto de grande controvérsia. De fato, ausente normatização federal específica, entendia-se que a instituição de tais condomínios representava uma burla à Lei 6.766/79.

A Lei 13.465/17 procurou pôr fim ao debate, alterando o Código Civil e a Lei 6.766/79
para:
(i) criar a possibilidade de que, mesmo desprovidos de edificações, lotes possam ser unidades autônomas, aos quais corresponderiam frações ideais do solo (art. 1.358-A, § 1º, CC);
(ii) esclarecer que o lote poderá ser constituído, (a) tal como ocorre hoje, sob a forma de “imóvel autônomo” (i.e, não sujeito ao regime condominial), ou (b) como unidade autônoma integrante de “condomínio de lotes” e sujeito, no que couber, às regras dos condomínios edilícios (art. 2º, § 7º, Lei 6.766/79, e art. 1.358-A, § 2º, CC); e
(iii) prever que aos “condomínios de lotes” possam ser impostas restrições e limitações “em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana” (art. 4º, § 4º, Lei 6.766/79).

A implantação de “condomínios de lotes” passa a depender da legislação de parcelamento, zoneamento, uso e ocupação do solo urbano editada pelos Municípios, a quem competirá regular o tamanho dos lotes passíveis de ocupação por tais empreendimentos, as mencionadas restrições e limitações e outras regras aplicáveis.

Note-se que, a rigor, os “condomínios de lotes” não se confundem com os loteamentos: a implantação destes observará o regime de incorporação imobiliária de que trata a Lei 4.591/64 e as regras do Código Civil; os loteamentos continuarão sujeitos ao regime da Lei 6.766/79.

2. Loteamento de acesso controlado:

A possibilidade de fechamento de loteamentos também era objeto de questionamentos, dada a falta de regra federal específica. Na prática, muitos Municípios editavam normas autorizando a permissão de uso de espaços públicos em favor de associações responsáveis pela manutenção de loteamentos, autorizando-se o fechamento e o controle de acesso.

A Lei 13.465/17, também quanto a esse tema, procurou resolver controvérsias, alterando a Lei de Parcelamento para definir como “loteamento de acesso controlado” a “modalidade de loteamento”, “cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal”
(art. 2º, § 8º, Lei 6.766/79).

Nos termos do novo dispositivo, fica vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, quando devidamente identificados ou cadastrados.

3. Associações de proprietários:

As associações de proprietários de lotes de loteamentos assumiram papel importante na manutenção e guarda desses empreendimentos. Acalorado debate se estabeleceu nos tribunais com relação à compulsoriedade de associação e de contribuição por parte de tais proprietários.

A Lei 13.465/17 tratou do tema, ainda que, a nosso ver, de modo imperfeito e sem fazer frente efetiva aos questionamentos postos. Estabelece o recém-criado art. 36-A da Lei 6.766/79 que as atividades desenvolvidas por ditas associações (i) que não tenham fins lucrativos, e (ii) se dediquem à administração, conservação, manutenção e disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis, “vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, às atividades de administração de imóveis”.

A atividade de administração de imóveis, que passa a ser realizada por tais associações,deve ser objeto de normatização por meio de seus atos constitutivos, inclusive no que toca às contribuições “para suportar a consecução dos seus objetivos” (art. 36-A, § ún., Lei 6.766/79).

Fica, desde logo, a dúvida quanto a se tais associações passarão a estar sujeitas a registro junto
a conselhos e outras entidades.

A Lei 13.465/17, como se vê, procurou regular (e, assim, solucionar) temas importantes para o mercado imobiliário e que vinham sendo objeto de questionamentos no âmbito administrativo e judicial. Naturalmente, em especial no que se refere aos “condomínios de lotes” e loteamentos com controle de acesso, a matéria ainda deverá ser objeto de regulamentação específica pelos Municípios, a quem compete o planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

Olá, como podemos te ajudar?