1. Qual é a atribuição dos Cartórios de Registro de Imóveis?
R. Registram os títulos de propriedade de imóveis e respectivas averbações.
Assim, para saber quem é o proprietário de um imóvel é necessário consultar o registro do imóvel nesse cartório. É importante saber que a escritura de um imóvel pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, inclusive de outra cidade ou estado, mas deve ser registrada no cartório que jurisdiciona o endereço do imóvel.
2. Qual é a função do Cartório de Registro de Imóveis?
R. Nas Serventias de Registro de Imóveis são registrados e arquivados todos os documentos referentes à propriedade imobiliária. Sua função é registrar, anotar, publicar atos de aquisição e transmissão da propriedade imóvel, bem como os ônus reais porventura incidentes.
3. O que é matrícula de um imóvel?
R. A matrícula é o ato que define individualmente o imóvel, sua detalhada descrição e localização geográfica. A matrícula funciona como uma espécie de histórico do imóvel onde se descrevem todas as transações relativas ao imóvel, alienações, doações, hipotecas, formal de partilha, penhora, etc. Na matrícula são efetuados os atos de registro e averbação referentes ao imóvel. Cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro. A matrícula segue o número de ordem, que seguirá ao infinito.
4. O que deve ser registrado na matrícula do imóvel?
R. Devem ser registrados na matrícula do imóvel os atos translativos ou declaratórios da propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais, ou seja, atos que resultarão na mudança do proprietário (Ex.: compra e venda, formal de partilha, doação, etc.) ou vão constituir ônus para o imóvel (Ex.: alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel, penhora, arresto, etc.). O art. 167, inciso I, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) indica os atos que devem ser registrados na matrícula do imóvel.
5. O que deve ser averbado na matrícula do imóvel?
R. O art. 167, inciso II, da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) indica os atos que devem ser averbados na matrícula do imóvel, mas não exaure os casos de averbação, sendo apenas exemplificativo. (Ex.: alteração do nome por casamento, as sentenças de separação judicial, de divórcio, e de nulidade ou anulação de casamento, contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência, etc.).
6. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro? Qual é o prazo
previsto para a lavratura de certidões?
R. Sim. Os oficiais são obrigados a lavrar certidões do que lhes for requerido e a fornecer às partes as informações solicitadas. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial o motivo ou interesse do pedido. Para que o adquirente do imóvel tenha segurança na realização do negócio jurídico, é necessário obter certidão junto ao Registro Imobiliário, para se informar quanto ao estado atual do bem imóvel. As certidões requeridas deverão ser expedidas no prazo de 05 (cinco) dias, conforme previsto no art. 19 da Lei n.º6015/73.
7. Como posso certificar que os valores cobrados nos Cartórios de
Registros de Imóveis estão corretos?
R. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por meio da resolução nº 16 de 20 de dezembro de 2011, publicou a Tabela Emolumentos válida para o ano de 2012, que está disponibilizada no sítio eletrônico do TJDFT, no seguinte link:(http://www2.tjdft.jus.br/administrativo/publicacoes/resolucoes_word/2011/00016.r
tf).
8. Quando deverão ser pagas as custas no Cartório de Registro de
Imóveis?
R. As custas são pagas no ato da entrada do documento para registro, de acordo com o artigo 14 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos): “Pelos atos que praticarem, em decorrência desta Lei, Os Oficiais do Registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da apresentação do título.”
9. Quem é o responsável pelas despesas do Registro do Imóvel?
R. O apresentante do documento no Cartório, normalmente o comprador.
10. Quais as cautelas devem ser adotadas para a realização da compra e
venda de um imóvel?
R. Primeiramente deve-se obter a certidão de ônus reais junto ao cartório onde esteja registrado o imóvel para certificar-se que o mesmo está apto a ser negociado. Também devem ser solicitadas junto ao vendedor algumas certidões para comprovação de inexistência de ações reais ou pessoais reipersecutórias sobre o imóvel ou demandas que o possam reduzir à insolvência, precavendo o comprador de eventuais ações de cobrança decorrentes de débitos vinculados ao bem adquirido ou à pessoa do vendedor:
1. Certidão de débitos de imposto territorial urbano (IPTU);
2. No caso de o vendedor ser pessoa jurídica, certidão de quitação de tributos
e contribuições federais ou certidão positiva de tributos e contribuições federais,
com efeitos de negativa, extraída da internet no site da Receita Federal – SRF
3. Fica, entretanto, dispensada da apresentação da certidão mencionada, conforme o contido no § 8º, inciso IV, do artigo 257 do Decreto 3.248/99, com redação dada pelo Decreto 3.265 de 29 de novembro de 1999, a transação imobiliária que envolva empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, desde que o imóvel objeto da transação esteja contabilmente lançado no ativo circulante e não conste, nem tenha constado, do ativo permanente da empresa;
4. Comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural, se tratar-se de
imóvel rural;
5. Comprovante de inexistência de débito junto ao condomínio, se for o caso;
6. Certidão de nada consta adquirida no cartório de distribuição Rui Barbosa;
(http://www.distribuidordf.com.br).
7. Certidão de nada consta perante a Justiça Federal que pode ser obtido no
site http://www.jf.jus.br/cjf/servico/certidao-negativa;
8. Certidão negativa de débitos trabalhistas que pode ser obtida no site
http://www.tst.jus.br/certidao);
9. Observação: Se o vendedor for casado, é necessário que sejam emitidas
certidões também em relação ao seu cônjuge.
10. Finalmente, lavrar-se-á a escritura de compra e venda em um cartório de Notas, recolher-se-á o imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e registrarse-á a transmissão da propriedade na matrícula do imóvel junto ao cartório de Registro de Imóveis responsável pela região administrativa onde estiver localizado.
11. O que é necessário fazer para regularizar dois imóveis feitos em um único terreno, para que os mesmos tenham matrículas individuais?
R. Para que as unidades construídas existam como unidades autônomas, é necessário instituir o condomínio. A instituição de condomínio é registrada quando, após a construção, há a necessidade de serem individualizadas as unidades geradas como unidades autônomas, isto é, com área de uso comum a ambas e área privativa individual.
12. O que é prenotação?
R. Prenotação é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por oficial de registro público de um título apresentado para registro, passando a gozar de prioridade no registro em relação àquele protocolado posteriormente (art. 186 da Lei n.º 6.015/73).
13. Qual é o prazo de validade da prenotação?
R. A prenotação tem validade de 30 dias, nos termos do art. 188 da Lei n.º 6015/73, que dispõe: “Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo nos casos previstos nos artigos seguintes.” Isto quer dizer que, caso o título venha a ser devolvido para cumprimento de exigências e for reapresentado após o prazo de 30 (trinta) dias do ingresso inicial, o protocolo será cancelado.
Ressalte-se que em alguns casos, mesmo tendo decorrido o prazo de 30 dias a prenotação permanece em vigor, ou seja, o prazo de validade da prenotação é prorrogada em virtude de previsão legal. É o caso, por exemplo, da suscitação de dúvida, da indisponibilidade de bens, entre outros.
14. Dessa forma se um título prenotado não puder ser registrado ou o apresentante desistir de seu registro, o valor dos emolumentos pagos é devolvido?
R. Nos termos do art. 206 da Lei n.º 6015/73, se o título, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas previstas no art. 14, será restituída, MAS NÃO DE FORMA INTEGRAL, deverá ser deduzida a quantia correspondente às buscas e à prenotação. E, de acordo com a legislação aplicada ao Distrito Federal, o valor de ¼ dos emolumentos é sempre devido. Dessa forma, nestes casos, somente a devolução de ¾ do valor dos emolumentos poderá ser devolvida ao apresentante, nos termos dos parágrafos 3º e 5º do art. 145 do Provimento Geral da Corregedoria.
15. O que são exigências?
R. Muitas vezes um documento apresentado para registro pode ser recusado pela Serventia de Registro de Imóveis sob a alegação de dúvida quanto ao aspecto formal, apresentando defeitos ou deficiências. Havendo exigência a ser satisfeita, o Oficial deverá indicar por escrito. Não se conformando, o apresentante com a exigência do Oficial, ou não podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la (art. 198 da Lei n.º 6015/73). Sendo cumprida a exigência, o registro será realizado. Não sendo cumpridas as exigências, nada será registrado e cessarão automaticamente os efeitos da prenotação.
16. O que é suscitação de dúvida?
R. Se houver inconformidade com a exigência feita pelo Oficial, ou ainda, entendendo que não há possibilidade de ser cumprida, poderá o apresentante suscitar dúvida sobre o pedido de registro.
“A dúvida é pedido de natureza administrativa, formulada pelo Oficial, a requerimento do apresentante de título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição de registro pretendido.” ( WALTER CENEVIVA, Lei de Registros Públicos Comentada, Ed. Saraiva, pág. 198, 17ªed.)
17. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados à primeira aquisição imobiliária, para fins residenciais, serão reduzidos de 50% (art. 290 da lei n.º 6015/73)?
R. No que diz respeito à redução dos emolumentos previsto no artigo 290 da Lei 6.015/73, quando da primeira aquisição de imóvel para fins residenciais financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, os emolumentos serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento). Ocorre que, em determinados casos, o imóvel financiado é dado como garantia fiduciária, ou seja, o devedor fiduciante aliena à CEF (ou a outras instituições financeiras), em caráter fiduciário, o imóvel objeto do financiamento. Assim sendo, a CEF, então, passa a ser a proprietária fiduciária e o postulante o possuidor direto do imóvel. Além disso, a Lei que rege a matéria, Lei n. 9.514/97, expressamente dispõe que não se aplicam às operações de financiamento imobiliário às disposições da Lei n. 4.380/64, no que se refere à correção monetária nos contratos imobiliários, sistema financeiro para aquisição de casa própria, BNH, etc., bem como às demais disposições legais concernentes ao Sistema Financeiro de Habitação – SFH. Portanto, não haverá desconto se ocorrer a garantia fiduciária.
18. O que é escritura pública?
R. A escritura pública é o instrumento que comprova a celebração de um negócio jurídico. É o instrumento lavrado por Tabelião, no Livro de Notas, que a escreve de forma descritiva, qualificando as partes contratantes e descrevendo e caracterizando o negócio que os participantes desejam celebrar.
19. Onde pode ser feita uma escritura pública?
R. A escritura pública pode ser feita em qualquer Cartório de Notas, independente de onde esteja situado o imóvel ou de onde sejam domiciliadas as partes.
20. Quais são os tipos de escrituras públicas feitas pelo Tabelionato de
Notas?
R. São feitas várias espécies de escrituras: procuração, compra e venda, doação, permuta, pacto antenupcial, pacto de convivência (união estável), emancipação, hipoteca, instituição de usufruto, testamento e muitas outras. Cada tipo de escritura tem a sua documentação específica.
21. Quais os documentos exigidos para a lavratura de escrituras em geral, bem como para lavratura de escrituras relativas a bens imóveis?
Documentos de Pessoa Física:
1) RG e CPF/MF: vendedores e compradores;
2) Certidão de casamento, se casados; em caso de separação ou divórcio, apresentar suas respectivas averbações;
3) Certidão de óbito do cônjuge falecido, se viúvo;
4) Caso haja procuração: CI.RG e C.P.F/MF do Procurador.
Documentos de Pessoa Jurídica:
1) Certidão simplificada da Junta Comercial;
2) Contrato Social com as alterações, se for o caso;
3) Certidão Conjunta Negativa referente aos tributos federais e à Dívida Ativa da União: expedidas pela Secretaria da Receita Federal do Brasil;
4) Certidão Negativa de Débitos relativos às contribuições previdenciárias:
expedida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil.
Documentos exigidos para lavratura de escritura de bens imóveis:
1) Certidão de Ônus Reais: Expedida pelo Oficial do Registro de Imóveis Competente;
2) Certidão Negativa de Tributos Imobiliários: Secretaria de Fazenda e Planejamento;
3) Imposto de Transmissão Inter Vivos: Secretaria de Fazenda e Planejamento;
4) Certidões de feitos Ajuizados: em nome dos vendedores:
a) Cível e Tutela: Cartório de Distribuição;
b) Certidão da Justiça Federal;
c) Certidão de Ações Trabalhistas (www.trt10.jus.br).
22. Por que preciso de uma Escritura Pública para comprar ou vender o meu
Imóvel?
R. Sem a escritura pública e o posterior registro, o comprador não tem garantias de transferir a propriedade para seu nome, abrindo possibilidade de discussão judicial sobre a propriedade. Além disso, na escritura pública constam todas as informações sobre o imóvel que se está adquirindo: localização, dimensões, dados do antigo proprietário e as condições estabelecidas do negócio, evitando discussões posteriores.
23. O que é o registro da escritura pública de imóvel?
R. É o ato pelo qual o comprador torna-se proprietário do imóvel perante a sociedade. Para tanto, ele deve dirigir-se ao cartório de imóveis onde o imóvel está matriculado, e pedir o registro da sua escritura. Embora a escritura pública garanta ao adquirente os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura, a propriedade é transferida definitivamente para o adquirente.
24. Tenho uma escritura em meu nome, mas ainda não a registrei, posso
transferir o imóvel a uma terceira pessoa sem esse registro prévio?
R. Não, pois a Lei de Registros Públicos exige que a seqüência das transmissões imobiliárias sejam todas registradas para existir uma continuidade de transferências na matrícula do imóvel. Além disso, só é considerado proprietário do imóvel aquele que figura na matrícula como tal, sendo vedado ao notário lavrar uma escritura de venda e compra se o vendedor não consta como proprietário perante o registro imobiliário.
25. Em que casos a lei exige a escritura pública para validade dos negócios
jurídicos?
A escritura pública, não dispondo a lei em contrário, é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis (art. 108 do CC). A lei exige a escritura pública em outras hipóteses. Vejamos:
– pacto antenupcial – art. 1653 do CC- sob pena de nulidade;
– cessão de direitos hereditários – art. 1793 do CC;
– aquisição de imóvel rural por estrangeiro – art. 8º da Lei n.º 5.709/71- sob
pena de nulidade, conforme art. 15 da mesma lei.
26. Qual é a diferença entre traslado e certidão?
R. O traslado é a primeira cópia integral da escritura pública, sendo fielmente reproduzido o que consta no livro notarial. Numa escritura pública de compra e venda, por exemplo, as assinaturas são apostas no livro, permanecendo no Ofício de Notas. O que é entregue as partes é o traslado. Já a certidão é a cópia integral ou resumida do que consta nos livros notariais. Basicamente certidão e traslado se assemelham, mas o traslado é extraído apenas uma vez e a certidão poderá ser extraída indefinidamente.
27. Quais os requisitos essenciais que devem ser observados na elaboração
das escrituras?
R. O § 1º do art. 215 do CC estabelece que, salvo quando exigidos por lei outros requisitos, a escritura pública deve conter:
1) Data e local de sua realização;
2) Reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
3) Nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do cônjuge e filiação;
4) Manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
5) Referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
6) Declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos leram;
7) Assinatura das partes e demais comparecentes, bem como a do Tabelião ou de seu Substituto legal, encerrando o ato.
28. Quais os principais requisitos legais existentes para a lavratura de
escrituras públicas relativas a bens imóveis?
R. Diversas leis, decretos e resoluções trazem regras referentes à escritura pública relativa a imóveis. A principal delas é a Lei n.º 7433, de 1985, regulamentada pelo Decreto n.º 93.240, de 1986. Além disso, na escritura pública deverá constar todas as informações sobre o imóvel que está sendo adquirido: localização, dimensões, dados do antigo proprietário e as condições estabelecidas no negócio.
29. Qual é a novidade trazida pela Recomendação Nº 3/2012 do CNJ?
R. De acordo com a recomendação deve constar da escritura que o adquirente do imóvel foi informado sobre a possibilidade de obtenção da certidão negativa de débitos trabalhistas instituída pela Lei nº 12.440/11, gratuita e eletronicamente, no sítio do Tribunal Superior do Trabalho (http://www.tst.jus.br/certidao). Com a certidão negativa de débitos trabalhistas, o adquirente do imóvel pode se precaver de fraudes e eventuais ações de cobrança decorrentes de débitos trabalhistas vinculados ao bem adquirido.
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